2024年，房地产代建竞争更加白热化，中坚力量崛起、央国企跨步入场，代建迎来全新发展阶段。行业变化促使代建企业深入思考，不少企业推出合伙人计划加速项目拓展，部分企业则通过城市下沉赢得新市场空间。在此背景下，中指研究院连续第二年推出“代建企业高层访谈”专题研究，今年主题为“破局当下，坚韧前行”，旨在通过以高层对话的形式，充分展现房地产代建企业发展轨迹及优秀做法，供行业借鉴。
过去三年，于代建市场快速发展之际，中天美好·光影管理精准捕捉市场机遇，年新拓规模均超150万㎡，成长为代建领域的中流砥柱。2024年以来，尽管代建市场竞争日益加剧，中天美好·光影管理在持续巩固政府代建业务根基的同时，勇于突破创新，并成功拓展了多个项目，包括商业综合体项目、产业园项目以及公建配套项目等。
为了深入探寻中天美好?光影管理在代建领域稳扎稳打、持续发力的原因，本期，我们邀请到中天美好集团光影管理总经理徐江华先生进行深度访谈。
在一个多小时的访谈里，勇于拓新、强塑多维能力，聚焦优势、精细化服务，灵活机制、借力集团资源等高频词都体现了中天美好?光影管理对代建现状市场做出了深刻思考。
中天美好集团于全国保障房建设浪潮中，开启代建管理篇章。作为代建领域的先行者与稳健发展者，中天美好集团以“产品领先、品质至上、品牌发展”三品战略为基石，蝉联“2024中国房地产公司品牌价值TOP30”。在集团的荣光之下，光影管理截至2024年底累计代建管理面积超1000万㎡，业务覆盖大杭州地区、金华、丽水、湖州、温州、台州、衢州、东莞等省内外重要城市，并重点向长三角、成渝板块、珠三角等省市辐射扩散。凭借卓越表现，光影管理荣膺“2024中国房地产代建领先品牌”“2024中国房地产政府代建领先品牌”，已连续两年蝉联这一赞誉。
“今年的代建业务拓展压力骤增，在这个时期中天美好·光影管理实现了在大型商业综合体、产业园项目、公建配套等业态领域的拓新。与此同时，我们也在积极推进咨询板块业务。在市场下行周期，企业唯有破旧立新，锚定平稳盈利的价值坐标，重塑长期经营的理念，适应赚慢钱、赚小钱的新常态，方能谋长远”。中天美好光影管理徐总在谈及业务拓展的时候提到。
2024年，中天美好·光影管理继续夯实政府代建业务基石，不断突破创新，开拓新领域。并成功拓展了多个项目，类型涵盖商业综合体项目、产业园项目、公建配套项目等。
比如金华婺州之心是集合了金融、产业、商业、办公、酒店、住宅、文化娱乐等多项功能为一体的大型商业综合体。项目建成后，将是整个婺城新区最为核心、最具标志性的宜居综合体，为婺城新经济发展注入新鲜血液。
公建型和产业类代建项目是光影管理重点关注的领域。自2023年下半年至2024年，其先后成功签约江山小微企业产业园、杭州华云科创园、安吉两山梦想产业园等多个产业型代建项目。特别是安吉两山梦想产业园不仅实现了代建模式与当下流行的EOD（绿色生态办公区）相融合，同时项目采用超低能耗建筑设计，建成后项目将成为国家级科技企业孵化平台，推动绿色低碳、无界共享的生态园区建设。凭借安吉两山梦想产业园代建过程中优异的项目品质和服务品质，光影管理被业主单位评为“2024年度优秀代建服务供应商”。
在公建配套上，东莞市儿童科普教育基地，总用地面积超50万㎡，以其综合性生态型儿童成长空间的设计理念，为全龄段儿童提供了一个科普教育与活动参与的平台。此外，光影管理凭借建德梅城安置房项目的卓越服务及产品品质，尤其是配建幼儿园的高水准建设，获得业主单位和教育局高度认可，2024年顺利承接建德下涯中心小学代建项目。
2024年，光影管理不仅致力于成为完善公建配套、提升产业集群的有力推动者，更是深度整合资源，运用深厚的专业积淀大步迈入多维度全过程咨询领域，开辟新的业务增长点。在咨询业务版图的拓展中，以台州天台螺溪村项目为例，创新性地采用“1+X+N”模式，有机融合项目管理、监理以及造价管控等多元手段，为项目全生命周期筑牢专业根基，输送全方位、精细化的专业支持。
自2023年年底起，光影管理主动出击，对内深耕产业链，对外广拓合作圈，双管齐下开拓咨询业务版图，成功斩获一系列颇具影响力的项目：从中天五建宁夏中房?东方云锦一期二批次总包工程造价咨询，到浙江康静医院装修改造工程咨询，再到杭州面包树生命科技产业园一期项目造价咨询以及下涯中心小学造价咨询，共计4个项目落地开花。
至此，中天美好·光影管理的业务领域已形成三大代建业务和两大咨询业务，持续夯实发展韧性。
“代建作为轻资产输出，做好服务，为委托方解决问题，才是代建企业最大的竞争力。因此，中天美好·光影管理在持续竞争加剧的市场竞争中深化服务能力，2024年我们不断丰富“1+N”服务体系内涵和外延，力争所有代建项目能够让双业主都满意”。中天美好·光影管理徐总在谈及企业发展的时候说到。
依托中天控股和中天美好集团的资源整合，中天美好·光影管理构建了直达C端客户体验感的全产业品质服务体系，即为“1+N”服务体系。2024年，光影管理对“1+N”服务体系内涵和外延进行完善和丰富，运用精准的策略和专业的服务，创造出有序、标准和相互依存、共同成就的服务理念。
在当下市场环境中，标准化产品已难以满足客户需求。代建企业必须要从需求端出发，依据市场研判与客户需求制定个性化代建策略，光影管理深谙其道。光影管理始终致力于建造有品质的“好房子”，设计部从设计环节入手精准把控，为打造“好房子”把好第一关。
光影管理高度重视图纸设计的各个阶段，通过组织图纸评审，确保设计方案的科学性与合理性。特别是在政府保障房项目中，评审工作紧密围绕业主的实际使用需求展开，着重关注居住便利性、功能合理性等关键细节。
以遂昌县李家山小区项目为例，在户型设计上，每个户型都巧妙设置了玄关空间，并预留了玄关柜位置，充分考虑到业主日常生活的收纳需求。同时，不同户型均采用了“U”型厨房设计。这种设计不仅能够有效增加厨房的收纳空间，还能使厨具、餐具、食材等得到合理摆放，让厨房呈现出整洁有序的状态。此外，为每个房间都配备了一处安放空调外机的设备平台，其中一处较大，可用于放置中央空调外机。值得一提的是，这些设备平台均设计了便于安装和检修的通道，可通过窗户或百叶直接进行操作。
从产品打造来看，中天美好·光影管理代建的项目因地制宜，结合中天美好和光影管理的特点，每个项目都颇具特色。比如钱腾云都，借鉴了中天美好“云来系”设计风格，汲取宋韵美学内涵，在景观营造、户型设计、用材选材、细节打磨等展现出其独特的品质与魅力，受到委托方、居民和媒体的广泛好评。
从交付来看，中天美好·光影管理2024年交付的代建项目中，已有13个项目获得省市一级的标化工地，更有多个项目获得各级工程品质荣誉和奖项。比如余杭天万万常社区安置房二区代建项目、余杭东湖社区安置房代建项目双双获得杭州市优质结构工程奖和“西湖杯”；温州郭溪村城中村改造安置房工程、温州郭溪街道浦北村城中村改造安置房工程均获得“金瓯杯”；金华理工学院安置地块项目获得浙江省优质结构工程奖；杭州西站枢纽03地块项目（钱腾云都）获得杭州市优质结构工程奖，项目品质均得到委托方和业内的一致认可。
2024年底交付的芗溪名苑，以山水意境为精神内核，将自然主义与生活哲学深度融合构建出独特的“融合空间”。项目整体以现代风格为基调，全坡屋顶设计蕴含中式韵味，通过巧妙的布局，营造出苑中有园、园中有苑的景观序列。
在细节打磨上，采用封闭式阳台、三玻两腔的窗户更降噪，明厅、明卫、明厨的设计理念，入户门前设置防撞条等人性化细节，更注重居住舒适性。从技术层面来看，项目整体达到绿色建筑二星级设计标准，引入海绵城市设计理念，且部分外立面采用铝板饰面保温一体板等新型材料，在保证保温效果的同时，提升了建筑的美观度与耐久性。
“代建市场目前的压力比较大，中天美好·光影管理面临的问题是如何在有限的市场去找准自己的位置，首先不以规模论，做好项目的风险识别；其次是从需求端出发，持续提高自身差异化的服务能力；最重要的是在过程中与中天旗下的其他平台抱团，借力发展。“在谈及代建企业未来发展趋势的时候，徐总如是说。
基于前几年的蓬勃发展，当前的代建市场中不仅涌入了很多入局的代建企业，而且在这一过程中也培养起类很多原本作为委托方的建管能力。这意味着，代建市场的压力越来越大。
在这样的背景下，中天美好·光影管理谨慎拓展，不盲目追求规模，坚持拿一个项目做好一个项目，以极致的专业精神与严谨态度力求将其打造成区域标杆。这份执着背后，是光影管理对自身品牌声誉的珍视与呵护，始终将品牌形象维护放在首位，坚决杜绝一切可能损害品牌的行为，用实际行动践行着对品质的坚守。
中天美好·光影管理判断是否签约一个代建项目，实行销售流速一票否决制。即测算项目的销售流速，如果销售流速测算通不过，就这一条是企业提前防控风险的关键。在需要面向市场去化的项目代建获取的过程当中，中天美好·光影管理首先研判当地市场的客群特征，包括有多少潜在客户、客户结构如何、客户能接受的价格情况。
在客户有足够支撑的基础上，再进行区域同类型项目的调研考察，以及项目的区位分析、人口分析、经济分析等城市分析，叠加交通、资源分析之后，如果测算的项目去化能力达不到提前设定的标准，那么企业会适当放弃这些项目。博乐体育下载
在代建行业的激烈竞争格局中，项目代建服务能力如今已近乎成为全行业的“标配”，各入局企业在这方面都达到了较高的水准，很难再凭借基础代建服务能力让一家企业脱颖而出，构筑起独特的竞争壁垒。中天美好?光影管理敏锐地捕捉到这一行业趋势，前瞻性地将目光投向了运营端，着力拓展与延伸运营层面的多元服务能力，力求实现差异化破局。
以产业园代建项目为例，中天美好?光影管理不再局限于传统代建角色，而是深度介入产业招商环节，大力强化产业招商运营能力。通过组建专业的招商团队，深入研究各产业细分领域的发展态势、企业布局需求，积极搭建产业资源对接平台，不断优化招商策略与服务流程，致力于为入园企业提供从项目对接、落地入驻，到后续长期运营扶持的全链条、一站式优质服务，以此在竞争白热化的代建市场中闯出一条新路，打造独树一帜的品牌核心竞争力。
与此同时，中天美好·光影管理也在积极整合强化自身的竞争实力，依托中天控股大平台，光影管理能够整合旗下中天建设、中天建筑设计研究院、中天装饰集团、恒筑钢构、智汇安装、中天交通投资集团、浙江天成项目管理有限公司等全产业链资源，助力更广阔的发展空间。
比如，某个纾困盘活项目中，最终由光影管理牵头，配合中天建设以EPC模式参与其中，协同集团资源更好地为委托方服务。再比如锦棠华府，依托中天全产业链资源平台和强大的房产开发、创优能力，通过精细化管理制度落实，提高工程推进效率，提升项目品质，获评“2024中国房地产代建优秀项目”。
在与中天美好?光影管理徐总的深度访谈中，得以窥见这家作为代建市场中坚力量的企业，在行业竞争格局中所秉持的战略智慧与笃定坚守。一方面，企业坚定不移地夯实自身核心竞争力，将其视为立足市场的根本；另一方面，光影管理深谙在有限市场资源中守成与拓新并举的要义，持续巩固自身于行业版图中的优势地位。
在未来的发展中，中天美好·光影管理将秉持专业创新精神，深耕政府保障房代建业务，稳固既有优势根基；同时，积极拓展产业园区、公共建筑与城市更新等新兴代建领域，注入发展新动力，以多元业务布局和服务优化塑造企业在代建行业更为卓越的市场地位与品牌形象。
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